En su última sesión ordinaria, el Honorable Concejo Deliberante (HCD) sancionó un paquete de modificaciones estructurales al Plan de Ordenamiento Territorial (POT). El proyecto, diseñado y remitido por el Departamento Ejecutivo Municipal, busca revertir lo que las autoridades calificaron como un "estancamiento inmobiliario" crónico en la ciudad. La nueva normativa introduce herramientas técnicas sustanciales orientadas a densificar las zonas consolidadas y optimizar la infraestructura de servicios básicos ya existente, los cuales venían siendo subutilizados debido a las fuertes restricciones normativas previas.

La reforma se fundamenta en un diagnóstico técnico de la planta urbana actual que expuso una clara paradoja: el área céntrica de Gualeguaychú, a pesar de contar con la mayor cobertura y equipamiento de servicios esenciales, registraba una densidad poblacional en franco retroceso. Para revertir esta tendencia, el texto final de la ordenanza integró las demandas históricas de los Colegios de Profesionales locales, nucleados en mesas de trabajo conjuntas que agruparon a los sectores de la construcción, la agrimensura, el desarrollo de loteos y la comercialización de bienes raíces.

El centro va hacia arriba: nuevas alturas e incentivos

El cambio más visible e inmediato se sentirá en la fisonomía del casco urbano. La ordenanza modifica los estrictos límites de altura que regían en el área central. A partir de ahora, se permitirá edificar un máximo de cinco plantas (distribuidas en planta baja y cuatro pisos altos). Esta autorización no será automática, sino que estará sujeta a retiros obligatorios en los niveles superiores y a una evaluación técnica particular que ponderará el ancho de la calzada, la orientación de la parcela y el correcto asoleamiento de las propiedades linderas. Asimismo, el nuevo esquema reconoce corredores y sectores específicos aptos para desarrollos edilicios de gran escala, donde se autorizarán construcciones de hasta diez plantas.

Para complementar esta verticalización, se crearon incentivos urbanos específicos para los proyectos de usos mixtos. La normativa busca dinamizar la vida urbana promoviendo que los nuevos edificios integren locales comerciales o de servicios en sus plantas bajas, reservando los pisos superiores exclusivamente para unidades funcionales de vivienda.

Flexibilización en loteos

La reforma introduce sus cambios más profundos y controvertidos en el régimen de subdivisión de la tierra y desarrollo de loteos privados. La nueva norma dispone el retorno a la proporción histórica de la reserva fiscal, desplomándola drásticamente al 6%, en contraste con el exigente 18% que imponía la reglamentación saliente. Esta reducción del suelo que los desarrolladores deben ceder al municipio se complementa con un mecanismo de compensación: ante situaciones de utilidad pública, el privado podrá evitar la cesión de tierras ejecutando obras de infraestructura urbana, siempre que el costo de las mismas iguale o supere el valor fiscal del suelo exceptuado.

Con el objetivo de abaratar los costos de acceso al lote propio, la ordenanza también readecuó las dimensiones mínimas exigidas para las nuevas parcelas y habilitó un sistema de loteos por etapas. Bajo esta modalidad, los desarrolladores privados quedarán autorizados a iniciar la preventa y comercialización de los terrenos dentro de plazos determinados, incluso antes de haber completado la totalidad de las obras de infraestructura básica exigidas para el área.

El sector de la construcción celebra estas medidas como un salvavidas para una actividad paralizada. El delicado equilibrio entre incentivar el negocio privado y proteger el patrimonio común de la comunidad será, sin dudas, el verdadero examen para este nuevo ordenamiento territorial.