En enero del 2020 se comenzó a aplicar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), con el objetivo central de contar con una herramienta que ordene el crecimiento de la ciudad. En ese momento la ordenanza fue motorizada por el gobierno del entonces intendente, Esteban Martín Piaggio. La misma, en uno de sus artículos, preveía la revisión periódica y habilitaba posibles cambios, en función de las necesidades concretas del desarrollo urbanístico.

Pasaron casi seis años (y una pandemia de por medio) para que esas modificaciones se materialicen en el cuerpo de la norma. El martes pasado, el Concejo Deliberante aprobó los cambios en el POT. “La normativa sancionada introduce herramientas técnicas orientadas a corregir el estancamiento inmobiliario y optimizar el uso de la infraestructura existente en las zonas que ya cuentan con la totalidad de los servicios esenciales”, se informó oficialmente.

Para conocer más al respecto, El Argentino dialogó con el arquitecto Domingo Oscar Carrazza, promotor de algunos de los cambios llevados a la norma y uno de los profesionales que más ha estado involucrado, desde diferentes lugares, con el desarrollo urbanístico de Gualeguaychú. También lo hizo con la viceintendenta Julieta Carrazza, quien destacó la necesidad de estos cambios y de continuar revisando la norma a futuro.

“El POT fue una herramienta y, como toda herramienta, hay cosas que funcionan y otras que no. El 80% del POT es enunciativo, son expresiones de deseos. Y hay cosas que había que modificar, por ejemplo, en la calle San Juan se podían hacer edificios de hasta 20 metros de altura, pero en Ituzaingo hasta diez metros, igual que en La Rioja ¿qué diferencia hay entre una calle y las otras? Lo mismo pasaba con tantas otras zonas de la ciudad”, expresó Oscar Domingo Carrazza.

Casas cada vez más vacías

“En 1928 se inauguró Obras Sanitarias. Teníamos toma de agua, planta de tratamiento y redes. Éramos apenas más de 30 mil habitantes y en las 170 manzanas céntricas, más o menos, había entre 12 y 15 casas, y vivían como entre 5 y 6 personas en cada una, lo que hace un total de entre 60 y 70 personas por manzana. Hoy, según el censo de 2022, viven un promedio de entre 30 y 40 personas”, expuso el arquitecto que cumplió funciones en el gobierno municipal durante el primer semestre del 2024.

“Algunos dicen que, si no descentralizamos la ciudad explota. ¿En qué explota? Explota en la cantidad de vehículos, porque las casas están vacías. Tenemos edificios vacíos en la ciudad”, expuso el reconocido profesional. Y ahondó: “En las últimas siete décadas se construyeron siete edificios de 10 pisos. La normativa anterior habilitaba esta construcción, igualmente. Pero si uno estudia la historia de la ciudad va a saber que no se produce una eclosión de edificios porque se mejore una normativa. Hay otros tantos factores, como el económico, que influyen muy fuertemente”.

En esta línea, Carrazza agregó: “Hay cerca de 25 edificios de hasta cuatro pisos en la ciudad, siendo generosos podemos calcular que en ellos viven 700 personas. Y en los siete edificios de diez pisos viven, más o menos, 900 personas. Son 1.600 personas. Ponele que sean 2.000: es el 2% de los habitantes de la ciudad”.

Mixtura de usos

La norma aprobada por el Concejo Deliberante promueve la mixtura de usos. Al respecto, el arquitecto consultado explicó que “son importantes los incentivos urbanos, porque en el centro de Gualeguaychú tenemos galpones-locales comerciales que solo tienen un uso. Viven de las ocho de la mañana a las ocho en noche. Después, ese espacio central, con todo el equipamiento, con todos los servicios, no se está usando, hay una subocupación del uso de la tierra. Lo que encarece la ciudad”.

“El POT dice que hay que descentralizar y nosotros, de acuerdo a lo los estudió y se ve en otras ciudades, decimos que hay que generar espacios de usos múltiples, de usos varios, para que para que ese ese espacio viva todo el día. Donde viven personas de carne y hueso se producen más servicio, más necesidades, etcétera”, remarcó. Y, a modo de síntesis, agregó: “La historia indica que vive menos gente que antes en el centro, y los servicios se han ido mejorando. Estamos subocupando un área central de una ciudad que está dispersando a la gente, generando una demanda de servicios e inversión que no se puede cubrir. Esto no es la panacea, claro, pero es un avance importante. Porque va corrigiendo cuestiones que no andaban bien”.

“Hay que seguir modificando el POT”

Por su parte, la viceintendenta Julieta Carrazza defendió las modificaciones realizadas por el cuerpo legislativo que preside. Aunque aclaró que esta es la primera parte de otros cambios que, necesariamente, deberán realizarse a la herramienta.

- ¿Por qué es positivo permitir hasta cinco plantas (PB+4)?

- Porque es una herramienta concreta a un problema que la ciudad tiene diagnosticado hace tiempo: el centro, que es la zona mejor equipada en materia de servicios —red cloacal, agua, pavimento, transporte, comercios—, es proporcionalmente la que menos gente tiene viviendo. La ordenanza vigente había bajado la altura máxima a dos pisos, y eso terminó siendo una traba para densificar donde la infraestructura ya está hecha y pagada. Volver a PB+4, con retiros en los últimos pisos pensados según asoleamiento, orientación y ancho de calle, permite que más familias puedan vivir en el centro sin resignar calidad urbana ni acceso a la luz solar. Es una decisión de planificación densificar en lugar de seguir expandiendo la mancha urbana hacia zonas sin servicios.

- Bajar la reserva fiscal del 18% al 6%: ¿es para incentivar al desarrollador?

- Sí. Es volver a la proporción histórica que rigió antes del 18% actual, que en la práctica se transformó en una traba desproporcionada para la generación de nuevos loteos y para el acceso de esos lotes por parte de los vecinos. Ese 6% para espacio verde queda sujeto a razones de oportunidad, mérito o conveniencia municipal, lo que le da al Estado más flexibilidad para decidir el mejor destino de esa tierra según las necesidades de cada zona (CAPSs, escuelas, espacios comunitarios, etcétera). Y se suma una herramienta interesante: esa reserva puede compensarse con obras de utilidad pública en infraestructura a cargo del particular, por un valor igual o mayor al de la tierra, con tasación oficial de por medio.

- ¿Qué implica autorizar loteos por etapas?

- Permite que el desarrollador empiece a comercializar los lotes dentro de un plazo de 36 meses, aunque todavía no haya terminado el 100% de la obra de infraestructura del proyecto. Esto es clave para destrabar la inversión, porque hoy exigir la infraestructura completa antes de vender genera un cuello de botella financiero que muchas veces frena loteos que la ciudad necesita. El propietario debe otorgar una garantía real —equivalente al 25% del valor de los lotes que quedan pendientes de venta— de que va a completar la obra. O sea, se agiliza el proceso sin resignar la garantía de que la infraestructura efectivamente se termine.

- ¿Qué cambió en los tamaños de los lotes?

- Respecto a la adecuación de dimensiones mínimas de lotes, se reducen anchos y superficies mínimas en todas las zonas (por ejemplo, en R1 de 180 a 100 m², en R2 de 300 a 180 m²), lo que en los hechos habilita la generación de más lotes aptos para vivienda con la misma superficie de tierra. Esto es especialmente relevante para el acceso a un lote propio para muchas familias que hoy quedan afuera del mercado por los mínimos vigentes.

- ¿Qué considerás lo más positivo de la reforma y qué falta?

- Lo más positivo para mí es que busca densificar la ciudad, aprovechando los servicios, destrabar para que más personas puedan concretar loteos, y que esos lotes sean más accesibles para los vecinos —reduciendo las medidas—: dinamizar la construcción. La ciudad no está creciendo donde tiene la infraestructura para sostenerlo, y estas herramientas —altura, usos mixtos, dimensiones mínimas de lotes, loteos por etapas— apuntan todas en la misma dirección: densificar con racionalidad, sin descuidar el asoleamiento ni el uso de los servicios. También destaco que fue una reforma que se construyó desde la escucha, aun cuando siempre hay miradas encontradas, se hicieron muchas reuniones y consultas a los Colegios Profesionales —martilleros, corredores, agrimensores, ingenieros, maestros mayores de obra, arquitectos—, que son quienes todos los días conviven con las trabas del POT vigente. Pendiente queda mucho. Hay que seguir modificando el POT. Esto es, sencillamente, el inicio de esa modificación.